Hauswartung als Nebenkosten: Was Vermieter verrechnen dürfen – und was nicht

Bei der Position «Hauswart» in der Nebenkostenabrechnung stellt sich oft die Frage, was alles darin enthalten sein darf. Die Grundregel ist einfach: Die Vermieterschaft darf Hauswartung nur dann als Nebenkosten verrechnen, wenn sie im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart ist, und nur für Arbeiten, die mit dem Gebrauch der Liegenschaft zusammenhängen. Reparaturen, Unterhalt und Verwaltung sind dagegen mit dem Nettomietzins abgegolten. Die Abgrenzung im Einzelfall ist schwieriger. Dieser Ratgeber zeigt, was Gesetz, Verordnung, Mieterverband und ein aktuelles Zürcher Urteil dazu sagen.

Die rechtliche Grundlage

Das Obligationenrecht definiert Nebenkosten in Art. 257a Abs. 1 OR als «das Entgelt für die Leistungen des Vermieters oder eines Dritten, die mit dem Gebrauch der Sache zusammenhängen». Absatz 2 ist entscheidend: «Der Mieter muss die Nebenkosten nur bezahlen, wenn er dies mit dem Vermieter besonders vereinbart hat.»

Für Wohn- und Geschäftsräume präzisiert Art. 257b Abs. 1 OR, dass Nebenkosten die «tatsächlichen Aufwendungen» des Vermieters für Leistungen sind, die mit dem Gebrauch zusammenhängen, «wie Heizungs-, Warmwasser- und ähnliche Betriebskosten». Nach Absatz 2 muss der Vermieter auf Verlangen Einsicht in die Belege gewähren.

Die Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) regelt die Abrechnung: Wer Nebenkosten mit Akontozahlungen erhebt, muss mindestens einmal jährlich abrechnen; wer sie pauschal erhebt, muss auf Durchschnittswerte dreier Jahre abstellen (Art. 4 VMWG). Ausführlich geregelt sind in Art. 5 und 6 VMWG nur die Heizungs- und Warmwasserkosten. Für die Hauswartung gibt es keine eigene Liste; massgebend ist der Zusammenhang mit dem Gebrauch.

Der Mieterinnen- und Mieterverband zieht daraus eine klare Trennlinie: Unterhalts-, Reparatur- und Verwaltungskosten trägt die Vermieterschaft als Gegenleistung zum Mietzins. Das passt zu Art. 256 OR, wonach der Vermieter die Sache in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu erhalten hat. Vereinfacht gesagt: Was den Betrieb der Liegenschaft im Alltag sichert, kann Nebenkosten sein. Was den Zustand der Liegenschaft erhält oder wiederherstellt, gehört zum Unterhalt des Vermieters.

Welche Hauswarttätigkeiten zulässig sind

Der Mieterinnen- und Mieterverband hat in seinem Merkblatt zu zulässigen und unzulässigen Nebenkosten (Ausgabe 2026) eine detaillierte Liste veröffentlicht. Als zulässige Hauswartungskosten nennt er den Bruttolohn inklusive Sozialabgaben für:

• Reinigungsarbeiten in und ums Haus
• die Bedienung der Heizung
• kleinere Instandhaltungen wie den Ersatz von Glühlampen oder das Ölen von Schlössern, solange keine Spezialkenntnisse nötig sind

Dazu zählt er Benzin für den Rasenmäher, Ferienaushilfen, den Lohn bei Krankheit oder Unfall sowie Prämien der Krankentaggeldversicherung. Bei der Gartenpflege gelten laut Merkblatt Rückschnitt, Rasenmähen, Bewässern bei Trockenheit sowie Laub- und Unkrautentfernung als zulässig, bei der Treppenhausreinigung die Reinigung des Treppenhauses.

Was nicht in die Nebenkosten gehört

Unzulässig ist nach dem Merkblatt der Bruttolohn für Verwaltungstätigkeiten und Reparaturen, insbesondere:

• Wohnungsabgaben und -übergaben sowie Wohnungsbesichtigungen
• Reparaturen in einzelnen Wohnungen sowie Reparaturen und Erneuerungen in Haus und Umgebung
• Koordination und Beaufsichtigung von Handwerkern und Drittfirmen
• Kommunikation und Sitzungen mit der Verwaltung, Leerstandsbewirtschaftung
• Telefondienst und Pikettdienst für Reparaturmeldungen, Kontrollgänge für Reparaturen
• Bereitstellung und Betrieb der technischen Anlagen, ausser der Heizungsbedienung

Gratifikationen und den 13. Monatslohn führt der Verband ebenfalls als unzulässig auf, bezeichnet diesen Punkt aber selbst als umstritten. Bei der Gartenpflege schliesst er Neubepflanzungen, Baumfällungen, Rasensanierungen, Schädlingsbekämpfung, Werkzeug- und Maschinenkäufe sowie Sand für den Sandkasten aus.

Wichtig für die Praxis: Diese Liste gibt die Position der Mieterseite wieder. Sie ist kein Gesetzestext. Die Grundunterscheidung zwischen Betrieb einerseits und Unterhalt, Reparatur und Verwaltung andererseits folgt aber aus dem Gebrauchsbezug, den Art. 257a und 257b OR verlangen.

Sonderfall Winterdienst

Beim Winterdienst gehen die Meinungen auseinander. Der Mieterverband verlangt, dass die Schneeräumung im Mietvertrag gesondert erwähnt wird – auch wenn die Hauswartung diese Arbeit übernimmt. Zulässig seien dann die Räumungsarbeiten sowie Salz und Kies, nicht aber die Anschaffung von Geräten.

Das Mietgericht Zürich hat am 30. Oktober 2024 anders entschieden (MJ240027-L/U, publiziert in ZMP 2024 Nr. 11, rechtskräftig). Im Mietvertrag war die Position «Hauswart/Garten allg.» vereinbart; die Mieterin forderte die Kosten für den Winterdienst zurück. Das Gericht hielt fest: «Haben die Parteien die Hauswartung und Gartenpflege vertraglich als Nebenkosten definiert, umfasst dies die Reinigung von gemeinschaftlichen Bau- und Umgebungsteilen als Ganzes.» Das gelte auch für die Schneeräumung, denn nach allgemeinem Sprachgebrauch bestehe kein Unterschied zur Reinigung schmutziger Flächen oder zur Entfernung von Laub. Dass die Leistungen nicht alle vom gleichen Anbieter erbracht würden, spiele keine Rolle.

Für Vermieter und Verwaltungen bleibt es trotzdem der sicherere Weg, den Winterdienst im Mietvertrag ausdrücklich aufzuführen. Ein erstinstanzliches Urteil eines kantonalen Gerichts bindet andere Gerichte nicht.

So lesen Sie die Position «Hauswart» in der Abrechnung

In vielen Nebenkostenabrechnungen steht die Hauswartung nur als Gesamtbetrag. Der Mieterinnen- und Mieterverband empfiehlt, Auskunft über die einzelnen Tätigkeiten und den Aufwand für die Liegenschaft in Stunden pro Tag, Woche, Monat oder Jahr zu verlangen. Grundlage dafür ist das Pflichtenheft, das nach Auffassung des Verbands der Mieterschaft offengelegt werden muss. Zusätzlich gilt das Recht auf Einsicht in die Belege (Art. 257b Abs. 2 OR), etwa in die Rechnungen der Hauswartungsfirma oder die Lohnabrechnung des Hauswarts.

Prüfen Sie dabei drei Punkte:

• Doppelte Positionen: Erscheinen Treppenhausreinigung, Gartenpflege oder Winterdienst separat, dürfen dieselben Arbeiten nicht nochmals unter «Hauswart» enthalten sein. Unter der Position Treppenhausreinigung darf laut Mieterverband nur die Reinigung des Treppenhauses verrechnet werden.
• Unzulässige Anteile: Reparaturen, Wohnungsabgaben, Koordination von Handwerkern oder Pikettdienst gehören nicht hinein – auch wenn der Aufwand an sich unbestritten ist.
• Verteilschlüssel: Der Mieterverband hält die Verteilung pro Wohneinheit für am plausibelsten.

Ist die Höhe angemessen?

Einen gesetzlichen Höchstbetrag für Hauswartkosten gibt es nicht. Verrechnet werden dürfen aber nur die tatsächlichen Aufwendungen (Art. 257b Abs. 1 OR). Der Mieterverband betont, dass insbesondere bei ausgelagerter Hauswartung das Wirtschaftlichkeitsgebot zu beachten sei. Ein Vergleich mit den Vorjahren zeigt, ob der Betrag sprunghaft gestiegen ist. Ist er gestiegen, weil die Leistungen erweitert wurden, gelten die Regeln für neue Nebenkosten (siehe unten). Lassen sich Unklarheiten mit der Verwaltung nicht klären, ist die Schlichtungsbehörde für Mietsachen zuständig.

Verwaltungskosten für die Abrechnung

Die Kosten der Verwaltung für die Erstellung der Nebenkostenabrechnung dürfen nach Art. 4 Abs. 3 VMWG «nach Aufwand oder im Rahmen der üblichen Ansätze» angerechnet werden. Weit verbreitet ist ein Prozentsatz der Nebenkosten. Der Mieterverband hält mehr als 2 bis 3 Prozent für nicht üblich und verweist auf kantonale Entscheide aus Luzern, Basel und St. Gallen sowie eine Mitteilung des Bundesamts für Wohnungswesen. Für die Heizung sind nach Art. 5 Abs. 2 lit. i VMWG zusätzlich die Verwaltungsarbeiten anrechenbar, die mit dem Betrieb der Heizungsanlage zusammenhängen.

Neue oder erweiterte Hauswartleistungen

Will der Vermieter während der Mietdauer neue Nebenkosten einführen, gelten nach Art. 269d Abs. 3 OR dieselben Regeln wie für eine Mietzinserhöhung: Mitteilung auf dem vom Kanton genehmigten Formular, mit Begründung und unter Einhaltung der Fristen. Der Mieterverband vertritt zudem die Auffassung, dass auch Erweiterungen der Hauswartungsleistung ohne Mitteilung auf dem amtlichen Formular nicht zulässig sind, wenn sie zu Mehrkosten führen.

Stockwerkeigentum: andere Regeln

Für Stockwerkeigentum gilt das Mietrecht nicht. Nach Art. 712h ZGB tragen die Stockwerkeigentümer die Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums nach Wertquoten – dazu gehören ausdrücklich auch die Auslagen für Unterhalt, Reparaturen und Erneuerungen der gemeinschaftlichen Teile. Vermietet eine Stockwerkeigentümerin ihre Wohnung, darf sie der Mieterschaft aber wiederum nur die nebenkostenfähigen Anteile weiterverrechnen.

Was Verwaltungen und Hauswartungsfirmen daraus ableiten

• Mietvertrag präzise formulieren: Hauswartung, Gartenpflege, Treppenhausreinigung und Winterdienst einzeln aufführen.
• Pflichtenheft offenlegen können: Der Mieterverband empfiehlt Mieterinnen und Mietern, Auskunft über die einzelnen Tätigkeiten und den Zeitaufwand zu verlangen.
• Rapporte trennen: Hauswartungsfirmen sollten Reinigung, Umgebung und Heizungsbedienung getrennt von Reparaturen, Abnahmen und Pikett rapportieren und fakturieren.
• Belege bereithalten: Die Einsicht nach Art. 257b Abs. 2 OR gilt auch für Rechnungen der Hauswartungsfirma.

Geprüfte Hauswartungsfirmen finden Sie im Verzeichnis. Wie sich die Kosten einer Hauswartung zusammensetzen, erklärt der Ratgeber Was kostet eine Hauswartung in der Schweiz?