Was kostet eine Hauswartung in der Schweiz? Abrechnungsmodelle, Kostentreiber und Offertvergleich

Was eine Hauswartung in der Schweiz kostet, lässt sich nicht mit einer Zahl beantworten. Ein Vierfamilienhaus ohne Garten und eine Überbauung mit Tiefgarage, Spielplatz und grosser Umgebung haben völlig verschiedene Pflichtenhefte. Einen öffentlich zugänglichen, methodisch dokumentierten Preisspiegel für Hauswartung haben wir bei unserer Recherche nicht gefunden. Belegbar sind dagegen die Bausteine des Preises: die Lohnuntergrenze aus dem Gesamtarbeitsvertrag, die Regieansätze, die einzelne Firmen veröffentlichen, die Mehrwertsteuer und der Leistungsumfang. Dieser Ratgeber rechnet die Untergrenze vor, zeigt veröffentlichte Ansätze und erklärt, wie Sie Offerten vergleichbar machen.

Wie rechnen Hauswartungsfirmen ab?

In der Praxis kommen vier Modelle vor, oft kombiniert:

Modell	So funktioniert es	Geeignet für	Worauf Sie achten sollten
Monats- oder Jahrespauschale	Fester Betrag für alle Arbeiten im Pflichtenheft	Wiederkehrende Arbeiten wie Treppenhaus, Umgebung, Kehricht	Leistungsverzeichnis mit Intervallen muss Teil des Vertrags sein
Stundenansatz (Regie)	Abrechnung der effektiven Stunden plus Material	Reparaturen, Zusatzarbeiten, unregelmässige Einsätze	Ansatz vorab festlegen, Rapporte mit Datum und Tätigkeit verlangen
Einsatz- oder Bereitschaftspauschale	Grundbetrag für Bereitschaft, dazu ein Betrag pro Einsatz	Winterdienst, Pikettdienst	Auslösung der Einsätze und Zuschläge für Nacht und Wochenende regeln
Anstellung eines Hauswarts	Lohn statt Rechnung; die Eigentümerschaft wird Arbeitgeber	Grosse Liegenschaften mit viel Präsenzbedarf	Sozialversicherungen, Ferien, Stellvertretung und Maschinen einrechnen

Welche Abrechnung beim Winterdienst sinnvoll ist – Bereitschaftspauschale plus Einsatz oder Saisonpauschale –, erklärt die Seite Winterdienst und Schneeräumung.

Was treibt die Kosten?

Die grössten Kostentreiber sind die Zeit vor Ort und die Häufigkeit der Arbeiten. Typische Faktoren:

• Grösse und Nutzung: Zahl der Wohnungen, Treppenhäuser und Geschosse, Lift, Gewerbe im Erdgeschoss
• Umgebung: Rasen- und Heckenflächen, Bäume, Plätze, Spielplatz, Tiefgarage
• Intervalle: wöchentliche oder häufigere Reinigung, Containerdienst an mehreren Abfuhrtagen
• Winterdienst: zu räumende Fläche, Handarbeit an Treppen und Rampen, Einsatzzeit am frühen Morgen
• Erreichbarkeit: Pikettdienst rund um die Uhr, vereinbarte Reaktionszeiten
• Haustechnik: Wärmepumpen, Lüftungsanlagen, Photovoltaik und Zutrittssysteme, die regelmässig kontrolliert werden müssen
• Anfahrt: Distanz zwischen Firmenstandort und Liegenschaft

Was eine Stunde mindestens kostet

Hauswartung ist personalintensiv. Für die Reinigung gibt es eine klare Lohnuntergrenze: Der Gesamtarbeitsvertrag für die Reinigungsbranche in der Deutschschweiz ist gemäss der Übersicht des SECO bis 31. Dezember 2029 allgemeinverbindlich erklärt. Er gilt in den Kantonen Zürich, Bern (ohne Berner Jura), Luzern, Uri, Schwyz, Obwalden, Nidwalden, Glarus, Zug, Solothurn, Basel-Stadt, Basel-Landschaft, Schaffhausen, beiden Appenzell, St. Gallen, Graubünden (ohne italienischsprachige Gebiete), Aargau und Thurgau. In der Waadt, in Genf, Freiburg, Neuenburg, im Wallis, im Jura und im Berner Jura gilt stattdessen der GAV für den Reinigungssektor der Westschweiz, laut SECO allgemeinverbindlich bis 31. Dezember 2028. Seine Mindestlöhne sind hier nicht aufgeführt.

Laut Unia gelten in der Deutschschweiz ab 1. Januar 2026 unter anderem folgende Mindestlöhne:

Lohnkategorie	ab 2026	ab 2028
Unterhaltsreinigung	21.40 Fr./Std.	21.95 Fr./Std.
Unterhaltsreinigung mit GAV-Lehrgang	22.90 Fr./Std.	23.45 Fr./Std.
Spezialreinigung	23.40 Fr./Std.	23.95 Fr./Std.

Das sind Basislöhne. Dazu kommen gemäss Unia die Ferienentschädigung (8,33 Prozent), eine Feiertagsentschädigung (1,5 bis 3,1 Prozent je nach Kategorie) und der Anteil am 13. Monatslohn (8,33 Prozent). Unsere Rechnung mit diesen Unia-Zahlen für die Unterhaltsreinigung 2026, Zuschläge einfach addiert:

Bestandteil	tiefer Feiertagssatz (1,5 %)	hoher Feiertagssatz (3,1 %)
Basislohn	21.40 Fr.	21.40 Fr.
Ferienentschädigung 8,33 %	1.78 Fr.	1.78 Fr.
Feiertagsentschädigung	0.32 Fr.	0.66 Fr.
Anteil 13. Monatslohn 8,33 %	1.78 Fr.	1.78 Fr.
Bruttolohn pro Stunde	rund 25.30 Fr.	rund 25.60 Fr.

Ab 2028 ergibt dieselbe Rechnung mit 21.95 Franken Basislohn rund 25.90 bis 26.30 Franken. Noch nicht enthalten sind die Arbeitgeberbeiträge an AHV/IV/EO und ALV, die berufliche Vorsorge, die Unfall- und Krankentaggeldversicherung, Material, Maschinen, Fahrzeuge, Anfahrt, Administration, Ausfallzeiten und Gewinn. Wie hoch diese Anteile in einer Firma sind, ist nicht öffentlich belegt; wir beziffern sie deshalb nicht.

Ob eine Hauswartungsfirma dem Reinigungs-GAV untersteht, hängt von ihrem Tätigkeitsschwerpunkt ab. Als Plausibilitätsprüfung taugt die Rechnung trotzdem: Eine Offerte, deren Stundenpreis kaum über diesen Lohnkosten liegt, sollte Fragen auslösen.

Veröffentlichte Regieansätze: zwei Beispiele

Die meisten Firmen offerieren nur auf Anfrage. Zwei Anbieter haben Preislisten veröffentlicht, die wir im Oktober 2026 abgerufen haben. Beide stammen aus dem Jahr 2024; zwei Listen sind keine Marktübersicht, zeigen aber die Grössenordnung der Regieansätze.

Firma (Sitz)	Leistung	Ansatz	Angaben laut Preisliste
Top Menage Schmid Reinigungen (Frenkendorf BL)	Unterhaltsreinigung, Regie/Pikett tagsüber	58.00 Fr./Std.	Preisliste Hauswartung 2024; exkl. 8,1 % MWST, inkl. Sozialabgaben und Versicherungen
Top Menage Schmid Reinigungen	Handyman / technische Wartung	78.00 Fr./Std.	Zuschläge: Abend 25 %, Samstag 50 %, Sonn- und Feiertag 100 %
Waser Works AG (Urdorf ZH)	Hauswart/Tagesreiniger, mobil mit Firmenfahrzeug	60.00 Fr./Std.	Stand Februar 2024; ob die MWST enthalten ist, steht nicht in der Liste
Waser Works AG	Gärtner / Hilfsgärtner	89.00 / 75.00 Fr./Std.	exkl. Entsorgung Grüngut
Waser Works AG	Techniker	89.00 Fr./Std.	technische Wartung, Reparaturen

Zwischen der GAV-Untergrenze von rund 25 Franken Bruttolohn und einem Regieansatz von 58 bis 60 Franken liegen die oben genannten Arbeitgeber- und Betriebskosten. Für eine Pauschale rechnen Firmen den geschätzten Zeitaufwand pro Tätigkeit mal ihren Ansatz; verlangen Sie deshalb in der Offerte den Zeitaufwand pro Position.

Kosten pro Wohnung

Gesucht wird oft nach den Kosten einer Hauswartung «pro Wohnung». Offeriert wird aber in der Regel pro Liegenschaft. Teilen Sie die Pauschale durch die Zahl der Wohnungen, erhalten Sie einen Betrag, der sich mit der Nebenkostenabrechnung vergleichen lässt. Zwischen verschiedenen Liegenschaften taugt der Wert pro Wohnung aber nur begrenzt als Vergleich: Ein Haus mit grosser Umgebung, Lift und Tiefgarage braucht pro Wohnung mehr Zeit als ein kompaktes Mehrfamilienhaus ohne Garten.

Verlangen Sie in der Offerte getrennte Ansätze für Reinigung, Gartenarbeiten und technische Arbeiten und klären Sie, ob Anfahrt, Material, Maschinen und Mehrwertsteuer inbegriffen sind.

Hauswart anstellen oder Firma beauftragen?

Wer einen Hauswart selbst anstellt, wird Arbeitgeber: Übersteigt der Lohn 2500 Franken pro Jahr, sind laut AHV-Merkblatt 2.04 AHV/IV/EO- und ALV-Beiträge auf dem ganzen Lohn abzurechnen, dazu kommen Unfallversicherung, Ferien und Stellvertretung. Eine Firma rechnet das in ihren Preis ein und stellt Ersatz, wenn jemand ausfällt. Was im Vertrag stehen sollte und wie man kündigt, erklärt der Ratgeber Hauswartvertrag.

Mehrwertsteuer nicht vergessen

Mehrwertsteuerpflichtige Firmen verrechnen den Normalsatz von 8,1 Prozent, der seit 1. Januar 2024 gilt. Kleine Firmen, die nicht steuerpflichtig sind, weisen keine Mehrwertsteuer aus. Vergleichen Sie deshalb immer Beträge mit oder ohne Mehrwertsteuer – nicht gemischt.

Welcher Teil landet in den Nebenkosten?

Bei vermieteten Liegenschaften darf die Vermieterschaft Hauswartkosten nur verrechnen, wenn sie im Mietvertrag als Nebenkosten vereinbart sind (Art. 257a Abs. 2 OR), und nur für Arbeiten, die mit dem Gebrauch zusammenhängen. Reparaturen, Wohnungsabgaben und Pikettdienst gehören laut Mieterinnen- und Mieterverband nicht dazu. Bitten Sie die Firma deshalb, nebenkostenfähige und übrige Leistungen getrennt auszuweisen und zu rapportieren. Die Einzelheiten erklärt der Ratgeber Hauswartung als Nebenkosten.

So machen Sie Offerten vergleichbar

1. Pflichtenheft vorgeben: Alle Anbieter offerieren auf dieselben Tätigkeiten, Flächen und Intervalle.
2. Besichtigung verlangen: Seriöse Firmen offerieren erst nach einem Rundgang.
3. Zeitaufwand und Ansatz verlangen: Wie viele Stunden pro Tätigkeit, zu welchem Ansatz? So sehen Sie, ob ein tiefer Preis auf weniger Stunden oder auf einem tieferen Ansatz beruht.
4. Pauschale und Regie trennen: Was ist inbegriffen, was kostet eine Zusatzstunde, was das Material?
5. Winterdienst und Pikett separat ausweisen: Bereitschaft, Einsatzpreis, Zuschläge.
6. Stellvertretung klären: Wer kommt bei Ferien und Krankheit?
7. Rapporte festlegen: Datum, Tätigkeit, Zeitaufwand – getrennt nach Nebenkostenfähigkeit.
8. Mehrwertsteuer und Laufzeit prüfen: Brutto oder netto? Welche Kündigungsfrist?

Eine Vorlage für das Leistungsverzeichnis finden Sie im Ratgeber Pflichtenheft für die Hauswartung. Geprüfte Firmen finden Sie im Verzeichnis der Hauswartungsfirmen, nach Leistung oder Standort gefiltert.