Hauswartung Schweiz – Ratgeber

Schneeräumungspflicht in der Schweiz: Wer muss räumen – Eigentümer, Mieter oder Gemeinde?

Sat, 24 Oct 2026 06:00:00 GMT

Mit dem ersten Schnee kommt jedes Jahr dieselbe Frage: Wer muss räumen? Ein einzelnes Gesetz, das die Schneeräumung in der Schweiz regelt, gibt es nicht. Die Antwort setzt sich aus mehreren Teilen zusammen: dem Strassenrecht der Kantone und Gemeinden für öffentliche Flächen, der Werkeigentümerhaftung im Obligationenrecht für private Flächen und dem Mietvertrag für die Frage, ob Vermieter oder Mieter zuständig sind. Dieser Ratgeber ordnet die Zuständigkeiten und zeigt, was Eigentümerschaften, Verwaltungen und Stockwerkeigentümer vor dem Winter regeln sollten.

Öffentliche Strassen und Trottoirs: Sache der Gemeinde

Der Winterdienst auf öffentlichen Strassen, Wegen und Trottoirs gehört gemäss der Beratungsstelle für Unfallverhütung (BFU) zu den Unterhaltspflichten des Gemeinwesens. Für Kantons- und Gemeindestrassen ergibt sich diese Pflicht aus den kantonalen Strassengesetzen, für Nationalstrassen aus dem Bundesrecht. Das Gemeinwesen darf Prioritäten setzen: Nicht jede Nebenstrasse muss gleichzeitig mit den Hauptachsen geräumt sein. Eine Haftung besteht nur, wenn die Beseitigung eines Mangels zumutbar gewesen wäre – das beurteilt im Streitfall ein Gericht. Das Bundesgericht hat etwa einen Kanton für einen Glatteisunfall haften lassen, dem Autofahrer wegen zu hoher Geschwindigkeit aber ein grosses Mitverschulden angerechnet (BGE 129 III 65).

Wie weit die Gemeinde selbst räumt, ist unterschiedlich. Die Stadt Zürich befreit nach eigenen Angaben Trottoirs, Haltestellen, Strassen und Treppen von Schnee und Eis und arbeitet dabei mit verzögerter Schwarzräumung: Wo möglich wird nur gepflügt, Salz kommt erst bei drohender Glätte zum Einsatz. Andere Gemeinden übertragen die Räum- und Streupflicht für das angrenzende Trottoir den Anstössern, also den Grundeigentümern. Ob das bei Ihnen gilt, steht im Polizeireglement oder in einer besonderen Verordnung der Gemeinde.

Zwei Beispiele aus der Region Basel, wo die Anstösserpflicht verbreitet ist: In Riehen müssen die Eigentümerinnen und Eigentümer der angrenzenden Grundstücke oder ihre Beauftragten bei Schnee und Eis Trottoirs, für die Erschliessung nötige Wege und vom Fussverkehr genutzte Strassenränder begehbar halten – bei Trottoirs bis 2 Meter Breite einen Streifen von mindestens 1 Meter, bei breiteren von mindestens 1,50 Metern. Fällt der Schnee nach 20 Uhr, muss die Begehbarkeit am folgenden Morgen um 7.30 Uhr gewährleistet sein (§§ 3 und 5 des Reglements über die Strassenreinigung). In Allschwil verpflichtet § 44 des Polizeireglements die Grundeigentümer, die an ihre Grundstücke anliegenden Trottoirs bei Schneefall und Glatteis begehbar zu halten und drohende Dachlawinen zu beseitigen. Eine externe Fachbeurteilung für den Allschwiler Einwohnerrat hält fest, dass Trottoirs ausserhalb der beiden Basel in der Regel von Gemeinden oder Kantonen geräumt werden.

Privater Grund: Der Eigentümer ist verantwortlich

Für Hauszugänge, private Wege, Treppen, Einfahrten und Parkplätze ist der Eigentümer zuständig. Grundlage ist die Werkeigentümerhaftung: Nach Art. 58 OR hat der Eigentümer eines Gebäudes oder eines anderen Werkes den Schaden zu ersetzen, den diese infolge mangelhafter Unterhaltung verursachen. Ein Verschulden ist nicht vorausgesetzt. Ein ungeräumter, vereister Hauszugang kann einen solchen Unterhaltsmangel darstellen.

Was genau verlangt wird, hängt von den Umständen ab. Verbindliche Regeln zum Umfang gibt es laut HEV Zürich nicht; meist reicht es, den Zugang so weit freizumachen, dass zwei Personen aneinander vorbeigehen können. Bei grossen, stark frequentierten Wohnanlagen kann mehr nötig sein. Niemand muss den hintersten Winkel eines verschneiten Gartens räumen – wer sich dort bewegt, trägt das Risiko selbst. Und wer bei Schnee unterwegs ist, muss sich vorsichtig bewegen und passend ausgerüstet sein.

Räumzeiten. Ein Bundesgesetz mit festen Uhrzeiten gibt es nicht. HEV Zürich und die Mobiliar nennen als Orientierung, dass Wege etwa von 7 bis 21 Uhr sicher begehbar sein sollten. Schneit es ohne Unterbruch, kann niemand erwarten, dass der Schnee sofort verschwindet; fällt er in der Nacht, genügt es in der Regel, zeitnah nach dem Schneefall zu räumen. Die Pflicht gilt auch an Sonn- und Feiertagen, wobei einige Gemeinden einen späteren Beginn erlauben.

Dächer. Die Werkeigentümerhaftung gilt auch für Schnee auf dem Dach. Drohen Dachlawinen oder Eiszapfen über einem Weg, einem Trottoir oder einer Strasse, muss der Eigentümer handeln: Schnee entfernen oder die gefährdete Fläche absperren. Auf öffentlichem Grund ist eine Absperrung laut HEV Zürich nur mit Zustimmung der Gemeinde zulässig.

Wohin mit dem Schnee?

Auch dafür gibt es kein Bundesgesetz. Am wenigsten Konflikte gibt es, wenn der Schnee auf dem eigenen Grundstück bleibt, etwa auf Rasen- oder Randflächen, die im Flächenplan dafür vorgesehen sind. Auf das Nachbargrundstück gehört er nur mit Einverständnis: Eigentümer können jede ungerechtfertigte Einwirkung auf ihr Grundstück abwehren (Art. 641 Abs. 2 ZGB). Ob und wo Schnee auf öffentlichem Grund deponiert werden darf, regelt die Gemeinde. Riehen etwa verlangt, dass weggeräumter Schnee nicht in Rabatten und Baumscheiben landet, sondern auf dem Trottoir längs des Randsteins – ohne Trottoir auf der Fahrbahn, aber ausserhalb der Strassenschale und der Einlaufschächte. Der Abfluss von Schmelzwasser darf nicht erschwert werden, und Streusalz ist dort nur erlaubt, wenn vorher geräumt wurde und das Schmelzwasser nicht zu den Wurzeln von Bäumen gelangt.

Mietliegenschaften: Vermieter oder Mieter?

Grundsätzlich bleibt die Schneeräumung bei der Vermieterschaft. Sie muss die Mietsache in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand erhalten (Art. 256 OR), und dazu gehört ein gefahrloser Zugang. Die Mieterschaft ist nur zuständig, wenn der Mietvertrag oder eine Hausordnung, die Vertragsbestandteil ist, ihr die Räumung ausdrücklich überträgt.

Der HEV Zürich nennt zwei Ausnahmen: Gemietete Aussenparkplätze muss die Mieterschaft selbst von Schnee und Eis befreien, weil das zum kleinen Unterhalt gehört. Und beim gemieteten Einfamilienhaus trifft der Winterdienst die Mieterschaft auch ohne besondere Abmachung.

Räumt die Vermieterschaft trotz ihrer Pflicht nicht, kann ein ungeräumter oder vereister Zugang die Tauglichkeit der Mietsache beeinträchtigen. Die Mieterschaft sollte den Mangel dann der Verwaltung melden. Nach Art. 259d OR kann sie bei einem Mangel verlangen, dass der Mietzins ab dem Zeitpunkt, in dem die Vermieterschaft davon erfahren hat, bis zur Behebung entsprechend herabgesetzt wird. Ob ein Mangel vorliegt und welche Herabsetzung angemessen ist, beurteilt im Streitfall die Schlichtungsbehörde für Mietsachen.

Lässt die Vermieterschaft räumen, kann sie die Kosten nur über die Nebenkosten verrechnen, wenn das im Mietvertrag besonders vereinbart ist (Art. 257a Abs. 2 OR). Wie genau der Winterdienst dort stehen muss, ist umstritten: Der Mieterinnen- und Mieterverband verlangt eine gesonderte Erwähnung, das Mietgericht Zürich liess 2024 eine Position «Hauswart/Garten allg.» genügen. Die Einzelheiten erklärt der Ratgeber Hauswartung als Nebenkosten.

Stockwerkeigentum: Die Gemeinschaft organisiert

In einer Stockwerkeigentümergemeinschaft muss die Gemeinschaft dafür sorgen, dass gemeinsame Wege und Treppen gefahrlos begehbar sind. Häufig beauftragt sie dafür die Hauswartung oder einen externen Winterdienst. Die Kosten gehören zu den Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums und werden nach Wertquoten verteilt (Art. 712h ZGB). Wer die Räumung selbst übernimmt, sollte das an der Versammlung klar beschliessen – mit Flächen, Zuständigkeiten und Stellvertretung, damit bei Ferienabwesenheiten niemand ausfällt.

Haftung und Versicherung im Schadenfall

Stürzt jemand auf einem ungeräumten Zugang, richtet sich der Anspruch zunächst gegen den Eigentümer. Hat dieser eine Hauswartung oder Winterdienstfirma beauftragt, die ihre Pflichten verletzt hat, kann er auf sie Rückgriff nehmen (Art. 58 Abs. 2 OR). Laut Mobiliar übernimmt die Haftpflichtversicherung berechtigte Schadenersatzforderungen; bei grober Fahrlässigkeit, etwa wenn tagelang gar nicht geräumt wurde, kann sie ihre Leistungen kürzen. Die Unfall- oder Krankenversicherung der verletzten Person kann bei einer klaren Pflichtverletzung Regress nehmen.

Entscheidend ist deshalb der Nachweis, dass geräumt wurde. Professionelle Anbieter protokollieren jeden Einsatz mit Datum, Uhrzeit und Massnahmen. Wer selbst räumt, kann mit einem einfachen Protokoll dasselbe erreichen.

Was vor dem Winter geregelt sein sollte

Flächenplan: Welche Zugänge, Treppen, Rampen, Parkplätze und Einfahrten werden geräumt, in welcher Reihenfolge?
Auslösung: Ab welcher Schneehöhe oder bei welcher Glättegefahr wird ein Einsatz ausgelöst, und bis wann müssen die Zugänge frei sein?
Zuständigkeit: Vermieter, Mieter, Hauswartung oder Winterdienstfirma – schriftlich und mit Stellvertretung.
Trottoir: Was verlangt die Gemeinde von Anstössern?
Schneedepot: Wohin kommt der geräumte Schnee, ohne Nachbargrund, Rabatten oder Einlaufschächte zu belasten?
Dach: Wo drohen Dachlawinen, und wer sperrt ab?
Rapporte: Einsätze mit Uhrzeit festhalten.
Kosten: Bereitschaftspauschale plus Einsatz oder Saisonpauschale? Die Modelle erklärt die Seite Winterdienst und Schneeräumung.

Firmen, die Winterdienst für Liegenschaften anbieten, finden Sie im Verzeichnis mit dem Filter «Winterdienst» oder direkt auf der Winterdienst-Seite.

Pflichtenheft für die Hauswartung: Aufgaben, Intervalle und Vorlage

Thu, 22 Oct 2026 06:00:00 GMT

Wer eine Hauswartung vergibt, eine neue Firma sucht oder einen Hauswart im Nebenamt anstellt, braucht zuerst ein Pflichtenheft. Es hält fest, welche Arbeiten in einer Liegenschaft anfallen, wie oft und mit welchem Aufwand. Ohne Pflichtenheft offeriert jede Firma etwas anderes, Rapporte lassen sich nicht prüfen, und in der Nebenkostenabrechnung ist unklar, welcher Teil der Hauswartung der Mieterschaft belastet werden darf. Dieser Ratgeber zeigt, was hineingehört, wie Sie Intervalle festlegen und wo die Aufgaben eines Hauswarts enden. Am Schluss finden Sie eine Vorlage, die Sie für Ihre Liegenschaft anpassen können.

Wozu ein Pflichtenheft dient

Das Pflichtenheft ist das Leistungsverzeichnis der Hauswartung. Es erfüllt vier Aufgaben:

Offerten vergleichbar machen: Alle Anbieter rechnen mit denselben Tätigkeiten, Flächen und Intervallen. Erst dann sagt der Preis etwas aus.
Vertrag konkretisieren: Ob angestellter Hauswart oder beauftragte Firma – das Pflichtenheft ist der Teil des Hauswartvertrags, der beschreibt, was geschuldet ist.
Rapporte prüfen: Die Verwaltung sieht, ob die vereinbarten Arbeiten erledigt wurden und ob der Zeitaufwand plausibel ist.
Nebenkosten aufteilen: Hauswartkosten darf die Vermieterschaft nur verrechnen, wenn sie im Mietvertrag vereinbart sind (Art. 257a Abs. 2 OR), und nur für Tätigkeiten, die mit dem Gebrauch der Liegenschaft zusammenhängen. Der Mieterinnen- und Mieterverband hält fest, dass Hauswartungstätigkeiten im Pflichtenheft geregelt sind und dieses der Mieterschaft offengelegt werden muss.

Was in ein Pflichtenheft gehört

Ein brauchbares Pflichtenheft beantwortet für jede Tätigkeit dieselben Fragen: Was genau, wo, wie oft, mit welchem geschätzten Zeitaufwand und wer ist zuständig? Dazu kommen einige Regeln, die für alle Tätigkeiten gelten.

Allgemeine Angaben

Liegenschaft mit Adresse, Zahl der Wohnungen, Treppenhäuser und Geschosse, Lift, Tiefgarage, Gewerbeflächen
Ansprechpersonen bei Verwaltung, Eigentümerschaft und Hauswartung, inklusive Stellvertretung
Schlüssel, die der Hauswart erhält, mit Schlüsselquittung
Meldewege bei Schäden und Notfällen und ein Kostendach, bis zu dem der Hauswart selbst Aufträge erteilen darf

Tätigkeiten nach Bereichen

Treppenhausreinigung und Reinigung der allgemeinen Räume
Gartenunterhalt und Umgebung, inklusive Spielplatzkontrollen
Winterdienst mit Flächen, Prioritäten und Einsatzzeiten
Kehrichtdienst nach Abfuhrkalender der Gemeinde
Technische Hauswartung: Heizung, Lüftung, Pumpen, Tore, Zählerstände
Administration: Rapporte, Information der Bewohnerschaft, Begleitung von Handwerkern

Regeln für Zusatzarbeiten

Alles, was nicht im Pflichtenheft steht, ist eine Zusatzarbeit. Legen Sie fest, wer sie anordnen darf, zu welchem Stundenansatz (Regie) sie verrechnet wird und wie sie im Rapport erscheint. So vermeiden Sie, dass sich die Pauschale schleichend ausweitet.

Intervalle festlegen

Die Intervalle bestimmen den Zeitaufwand und damit den Preis. Feste Vorgaben gibt es nicht; massgebend sind Nutzung, Zahl der Bewohnerinnen und Bewohner, Bodenbeläge und Umgebung. Bewährt hat sich, mit realistischen Annahmen zu beginnen und das Intervall nach einigen Monaten anhand der Rapporte zu überprüfen. Ein Treppenhaus mit Gewerbe im Erdgeschoss braucht mehr als eines in einem ruhigen Vierfamilienhaus.

Unterscheiden Sie im Pflichtenheft zwischen wiederkehrenden Arbeiten (wöchentlich, monatlich, saisonal) und periodischen Arbeiten wie Grundreinigungen, Fensterreinigung oder Heckenrückschnitt. Saisonale Arbeiten sollten mit Monaten angegeben sein, etwa «Rasen mähen April bis Oktober nach Bedarf».

Was der Hauswart darf – und was nicht

Ein Pflichtenheft regelt auch die Rolle des Hauswarts gegenüber der Bewohnerschaft. Er handelt im Auftrag der Vermieterschaft oder der Stockwerkeigentümergemeinschaft und hat keine Befugnisse, die über diesen Auftrag hinausgehen.

Hausordnung: Mieterinnen und Mieter müssen die Sache sorgfältig gebrauchen und auf Hausbewohner und Nachbarn Rücksicht nehmen (Art. 257f OR). Der Hauswart kann auf Verstösse gegen die Hausordnung hinweisen und sie der Verwaltung melden. Mahnungen und Kündigungen spricht aber die Vermieterschaft aus.
Zutritt zu Wohnungen: Die Mieterschaft muss Besichtigungen gestatten, soweit sie für Unterhalt, Verkauf oder Wiedervermietung notwendig sind. Sie müssen rechtzeitig angezeigt werden (Art. 257h OR). Halten Sie im Pflichtenheft fest, wie lange vorher der Hauswart einen Termin ankündigt.
Reparaturen: Kleine Instandhaltungen wie das Ersetzen von Leuchtmitteln gehören zur Hauswartung. Arbeiten an elektrischen Installationen, Gasanlagen oder Liften sind Sache von Fachfirmen.
Pflanzenschutzmittel: Wer sie beruflich oder gewerblich verwendet, braucht eine Fachbewilligung oder muss von einer Person mit Fachbewilligung angeleitet werden (Art. 7 ChemRRV). Unkrautvertilgungsmittel dürfen zudem nicht verwendet werden auf Dächern und Terrassen, auf Lagerplätzen, auf und an Strassen, Wegen und Plätzen sowie auf Böschungen und Grünstreifen entlang von Strassen und Gleisanlagen (ChemRRV Anhang 2.5 Ziff. 1.1 Abs. 2) – laut Bundesamt für Umwelt seit 2001. Seit 1. Dezember 2020 gilt auf denselben Flächen ein Verbot für Biozidprodukte gegen Algen und Moose (Anhang 2.4). Auf Vorplätzen und Wegen wird Unkraut deshalb mechanisch oder thermisch entfernt.

Nebenkosten: getrennt aufführen, was getrennt abgerechnet wird

Für vermietete Liegenschaften lohnt es sich, bei jeder Tätigkeit festzuhalten, ob sie über die Nebenkosten abgerechnet wird: Reinigung und Umgebungspflege gehören laut Mieterinnen- und Mieterverband dazu, Reparaturen, Wohnungsabgaben und Pikettdienst nicht. So kann die Hauswartung entsprechend rapportieren; welche Tätigkeiten im Einzelnen zulässig sind, erklärt der Ratgeber Hauswartung als Nebenkosten.

Spielplatz: Kontrollen ins Pflichtenheft

Gehört ein Spielplatz zur Liegenschaft, haftet die Eigentümerschaft als Werkeigentümerin für Schäden aus mangelhaftem Unterhalt (Art. 58 OR). Feste Kontrollintervalle schreibt kein Gesetz vor. Die Beratungsstelle für Unfallverhütung (BFU) empfiehlt in ihrer Fachdokumentation «Spielplätze» (2020), gestützt auf die Norm SN EN 1176-7, drei Stufen:

Visuelle Inspektion: mindestens einmal pro Woche, bei stark genutzten Plätzen täglich. Geprüft werden offensichtliche Schäden, lose oder fehlende Teile, scharfe Kanten, harte Gegenstände und Verunreinigungen im Fallbereich sowie der Fallschutz. Das kann der Hauswart übernehmen.
Operative Inspektion: nach Angaben des Herstellers, mindestens alle ein bis drei Monate. Sie prüft zusätzlich Verschleiss an Ketten und Gelenken, Holzteile, Schraubverbindungen, Seile und Netze.
Hauptinspektion: mindestens einmal jährlich durch eine sachkundige Person, etwa eine Fachkraft für Spielplatzsicherheit. Sie prüft unter anderem Fundamente und tragende Teile.

Die BFU empfiehlt, jede Kontrolle mit Art, Datum, Person, Mängeln und Massnahmen zu protokollieren; sie stellt dafür ein Kontrollblatt zur Verfügung. Halten Sie im Pflichtenheft fest, welche Stufe der Hauswart übernimmt und wer die Hauptinspektion durchführt.

Vorlage: Pflichtenheft Hauswartung

Die folgende Tabelle können Sie in eine Tabellenkalkulation übernehmen und für Ihre Liegenschaft ergänzen. Die Intervalle sind Beispiele, keine Empfehlung für jede Liegenschaft; nur die Spielplatzkontrollen stützen sich auf die Empfehlungen der BFU. Die Spalte «NK» zeigt an, ob die Tätigkeit über die Nebenkosten abgerechnet wird. Die Spalte «Zeit pro Einsatz» füllen Sie selbst aus (siehe unten).

Bereich	Tätigkeit	Intervall (Beispiel)	Zeit pro Einsatz	NK
Reinigung	Treppen und Podeste wischen und feucht reinigen	wöchentlich	…	ja
Reinigung	Lift, Eingang, Briefkastenanlage, Glastüren	wöchentlich	…	ja
Reinigung	Keller, Waschküche, Veloraum	monatlich	…	ja
Reinigung	Grundreinigung Bodenbeläge	jährlich	…	ja
Umgebung	Rasen mähen, Ränder schneiden	April bis Oktober nach Bedarf	…	ja
Umgebung	Hecken und Sträucher schneiden	zweimal jährlich	…	ja
Umgebung	Laub räumen	Oktober bis Dezember nach Bedarf	…	ja
Umgebung	Spielplatz visuell kontrollieren, Protokoll	mindestens wöchentlich (BFU)	…	ja
Umgebung	Spielplatz operative Inspektion, Protokoll	alle 1 bis 3 Monate (BFU)	…	–
Umgebung	Spielplatz Hauptinspektion durch Fachperson	jährlich (BFU)	Auftrag	–
Umgebung	Neubepflanzung, Baumfällung	nur auf Auftrag	Regie	nein
Winterdienst	Zugänge räumen und streuen	nach Einsatzregel	…	ja
Kehricht	Container bereitstellen und zurückholen	Abfuhrtage	…	ja
Kehricht	Container reinigen	monatlich, im Sommer öfter	…	ja
Haustechnik	Heizung kontrollieren, Störungen melden	wöchentlich in der Heizperiode	…	ja
Haustechnik	Leuchtmittel ersetzen	nach Bedarf	…	ja
Haustechnik	Zählerstände ablesen	gemäss Abrechnungsperiode	…	ja
Administration	Rapport an Verwaltung	monatlich	…	–
Administration	Wohnungsabnahmen und -übergaben	nur auf Auftrag	Regie	nein
Administration	Handwerker begleiten, Reparaturen koordinieren	nur auf Auftrag	Regie	nein
Bereitschaft	Pikettdienst für Notfälle	gemäss Vertrag	Pauschale	nein

Ergänzen Sie die Tabelle um alles, was Ihre Liegenschaft besonders macht: eine Tiefgarage, eine Photovoltaikanlage, ein Schwimmbad, Gewerbeflächen mit eigenen Öffnungszeiten.

Zeit pro Einsatz schätzen. Allgemeingültige Richtzeiten pro Treppenhaus oder Quadratmeter gibt es nicht; sie hängen von Belägen, Verschmutzung, Geräten und Wegen ab. Drei Wege führen zu belastbaren Werten: Lassen Sie die bisherige Hauswartung einige Wochen lang die Zeit pro Tätigkeit rapportieren, verlangen Sie in jeder Offerte den geschätzten Zeitaufwand pro Zeile, oder messen Sie einen Einsatz selbst. Multipliziert mit den Einsätzen pro Jahr ergibt sich der Jahresaufwand pro Tätigkeit – die Grundlage für Pauschale und Rapportkontrolle. Ob die Zeiten der Anbieter plausibel sind, zeigt der Vergleich der Offerten.

Vom Pflichtenheft zur Offerte

Mit dem fertigen Pflichtenheft holen Sie drei bis vier Offerten ein. Lassen Sie die Firmen die Liegenschaft besichtigen und verlangen Sie, dass sie den geschätzten Zeitaufwand pro Tätigkeit angeben. So sehen Sie, ob ein tiefer Preis auf weniger Stunden oder auf einem tieferen Stundenansatz beruht. Für Reinigungsarbeiten bildet der allgemeinverbindlich erklärte Gesamtarbeitsvertrag der Reinigungsbranche eine Lohnuntergrenze. Was eine Stunde mindestens kostet und welche Regieansätze Firmen veröffentlichen, zeigt der Ratgeber Was kostet eine Hauswartung in der Schweiz?.

Firmen, die Hauswartung nach Pflichtenheft übernehmen, finden Sie im Verzeichnis für Hauswartung, nach Leistung und Standort filterbar.

Hauswartung als Nebenkosten: Was Vermieter verrechnen dürfen – und was nicht

Wed, 21 Oct 2026 06:00:00 GMT

Bei der Position «Hauswart» in der Nebenkostenabrechnung stellt sich oft die Frage, was alles darin enthalten sein darf. Die Grundregel ist einfach: Die Vermieterschaft darf Hauswartung nur dann als Nebenkosten verrechnen, wenn sie im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart ist, und nur für Arbeiten, die mit dem Gebrauch der Liegenschaft zusammenhängen. Reparaturen, Unterhalt und Verwaltung sind dagegen mit dem Nettomietzins abgegolten. Die Abgrenzung im Einzelfall ist schwieriger. Dieser Ratgeber zeigt, was Gesetz, Verordnung, Mieterverband und ein aktuelles Zürcher Urteil dazu sagen.

Die rechtliche Grundlage

Das Obligationenrecht definiert Nebenkosten in Art. 257a Abs. 1 OR als «das Entgelt für die Leistungen des Vermieters oder eines Dritten, die mit dem Gebrauch der Sache zusammenhängen». Absatz 2 ist entscheidend: «Der Mieter muss die Nebenkosten nur bezahlen, wenn er dies mit dem Vermieter besonders vereinbart hat.»

Für Wohn- und Geschäftsräume präzisiert Art. 257b Abs. 1 OR, dass Nebenkosten die «tatsächlichen Aufwendungen» des Vermieters für Leistungen sind, die mit dem Gebrauch zusammenhängen, «wie Heizungs-, Warmwasser- und ähnliche Betriebskosten». Nach Absatz 2 muss der Vermieter auf Verlangen Einsicht in die Belege gewähren.

Die Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) regelt die Abrechnung: Wer Nebenkosten mit Akontozahlungen erhebt, muss mindestens einmal jährlich abrechnen; wer sie pauschal erhebt, muss auf Durchschnittswerte dreier Jahre abstellen (Art. 4 VMWG). Ausführlich geregelt sind in Art. 5 und 6 VMWG nur die Heizungs- und Warmwasserkosten. Für die Hauswartung gibt es keine eigene Liste; massgebend ist der Zusammenhang mit dem Gebrauch.

Der Mieterinnen- und Mieterverband zieht daraus eine klare Trennlinie: Unterhalts-, Reparatur- und Verwaltungskosten trägt die Vermieterschaft als Gegenleistung zum Mietzins. Das passt zu Art. 256 OR, wonach der Vermieter die Sache in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu erhalten hat. Vereinfacht gesagt: Was den Betrieb der Liegenschaft im Alltag sichert, kann Nebenkosten sein. Was den Zustand der Liegenschaft erhält oder wiederherstellt, gehört zum Unterhalt des Vermieters.

Welche Hauswarttätigkeiten zulässig sind

Der Mieterinnen- und Mieterverband hat in seinem Merkblatt zu zulässigen und unzulässigen Nebenkosten (Ausgabe 2026) eine detaillierte Liste veröffentlicht. Als zulässige Hauswartungskosten nennt er den Bruttolohn inklusive Sozialabgaben für:

Reinigungsarbeiten in und ums Haus
die Bedienung der Heizung
kleinere Instandhaltungen wie den Ersatz von Glühlampen oder das Ölen von Schlössern, solange keine Spezialkenntnisse nötig sind

Dazu zählt er Benzin für den Rasenmäher, Ferienaushilfen, den Lohn bei Krankheit oder Unfall sowie Prämien der Krankentaggeldversicherung. Bei der Gartenpflege gelten laut Merkblatt Rückschnitt, Rasenmähen, Bewässern bei Trockenheit sowie Laub- und Unkrautentfernung als zulässig, bei der Treppenhausreinigung die Reinigung des Treppenhauses.

Was nicht in die Nebenkosten gehört

Unzulässig ist nach dem Merkblatt der Bruttolohn für Verwaltungstätigkeiten und Reparaturen, insbesondere:

Wohnungsabgaben und -übergaben sowie Wohnungsbesichtigungen
Reparaturen in einzelnen Wohnungen sowie Reparaturen und Erneuerungen in Haus und Umgebung
Koordination und Beaufsichtigung von Handwerkern und Drittfirmen
Kommunikation und Sitzungen mit der Verwaltung, Leerstandsbewirtschaftung
Telefondienst und Pikettdienst für Reparaturmeldungen, Kontrollgänge für Reparaturen
Bereitstellung und Betrieb der technischen Anlagen, ausser der Heizungsbedienung

Gratifikationen und den 13. Monatslohn führt der Verband ebenfalls als unzulässig auf, bezeichnet diesen Punkt aber selbst als umstritten. Bei der Gartenpflege schliesst er Neubepflanzungen, Baumfällungen, Rasensanierungen, Schädlingsbekämpfung, Werkzeug- und Maschinenkäufe sowie Sand für den Sandkasten aus.

Wichtig für die Praxis: Diese Liste gibt die Position der Mieterseite wieder. Sie ist kein Gesetzestext. Die Grundunterscheidung zwischen Betrieb einerseits und Unterhalt, Reparatur und Verwaltung andererseits folgt aber aus dem Gebrauchsbezug, den Art. 257a und 257b OR verlangen.

Sonderfall Winterdienst

Beim Winterdienst gehen die Meinungen auseinander. Der Mieterverband verlangt, dass die Schneeräumung im Mietvertrag gesondert erwähnt wird – auch wenn die Hauswartung diese Arbeit übernimmt. Zulässig seien dann die Räumungsarbeiten sowie Salz und Kies, nicht aber die Anschaffung von Geräten.

Das Mietgericht Zürich hat am 30. Oktober 2024 anders entschieden (MJ240027-L/U, publiziert in ZMP 2024 Nr. 11, rechtskräftig). Im Mietvertrag war die Position «Hauswart/Garten allg.» vereinbart; die Mieterin forderte die Kosten für den Winterdienst zurück. Das Gericht hielt fest: «Haben die Parteien die Hauswartung und Gartenpflege vertraglich als Nebenkosten definiert, umfasst dies die Reinigung von gemeinschaftlichen Bau- und Umgebungsteilen als Ganzes.» Das gelte auch für die Schneeräumung, denn nach allgemeinem Sprachgebrauch bestehe kein Unterschied zur Reinigung schmutziger Flächen oder zur Entfernung von Laub. Dass die Leistungen nicht alle vom gleichen Anbieter erbracht würden, spiele keine Rolle.

Für Vermieter und Verwaltungen bleibt es trotzdem der sicherere Weg, den Winterdienst im Mietvertrag ausdrücklich aufzuführen. Ein erstinstanzliches Urteil eines kantonalen Gerichts bindet andere Gerichte nicht.

So lesen Sie die Position «Hauswart» in der Abrechnung

In vielen Nebenkostenabrechnungen steht die Hauswartung nur als Gesamtbetrag. Der Mieterinnen- und Mieterverband empfiehlt, Auskunft über die einzelnen Tätigkeiten und den Aufwand für die Liegenschaft in Stunden pro Tag, Woche, Monat oder Jahr zu verlangen. Grundlage dafür ist das Pflichtenheft, das nach Auffassung des Verbands der Mieterschaft offengelegt werden muss. Zusätzlich gilt das Recht auf Einsicht in die Belege (Art. 257b Abs. 2 OR), etwa in die Rechnungen der Hauswartungsfirma oder die Lohnabrechnung des Hauswarts.

Prüfen Sie dabei drei Punkte:

Doppelte Positionen: Erscheinen Treppenhausreinigung, Gartenpflege oder Winterdienst separat, dürfen dieselben Arbeiten nicht nochmals unter «Hauswart» enthalten sein. Unter der Position Treppenhausreinigung darf laut Mieterverband nur die Reinigung des Treppenhauses verrechnet werden.
Unzulässige Anteile: Reparaturen, Wohnungsabgaben, Koordination von Handwerkern oder Pikettdienst gehören nicht hinein – auch wenn der Aufwand an sich unbestritten ist.
Verteilschlüssel: Der Mieterverband hält die Verteilung pro Wohneinheit für am plausibelsten.

Ist die Höhe angemessen?

Einen gesetzlichen Höchstbetrag für Hauswartkosten gibt es nicht. Verrechnet werden dürfen aber nur die tatsächlichen Aufwendungen (Art. 257b Abs. 1 OR). Der Mieterverband betont, dass insbesondere bei ausgelagerter Hauswartung das Wirtschaftlichkeitsgebot zu beachten sei. Ein Vergleich mit den Vorjahren zeigt, ob der Betrag sprunghaft gestiegen ist. Ist er gestiegen, weil die Leistungen erweitert wurden, gelten die Regeln für neue Nebenkosten (siehe unten). Lassen sich Unklarheiten mit der Verwaltung nicht klären, ist die Schlichtungsbehörde für Mietsachen zuständig.

Verwaltungskosten für die Abrechnung

Die Kosten der Verwaltung für die Erstellung der Nebenkostenabrechnung dürfen nach Art. 4 Abs. 3 VMWG «nach Aufwand oder im Rahmen der üblichen Ansätze» angerechnet werden. Weit verbreitet ist ein Prozentsatz der Nebenkosten. Der Mieterverband hält mehr als 2 bis 3 Prozent für nicht üblich und verweist auf kantonale Entscheide aus Luzern, Basel und St. Gallen sowie eine Mitteilung des Bundesamts für Wohnungswesen. Für die Heizung sind nach Art. 5 Abs. 2 lit. i VMWG zusätzlich die Verwaltungsarbeiten anrechenbar, die mit dem Betrieb der Heizungsanlage zusammenhängen.

Neue oder erweiterte Hauswartleistungen

Will der Vermieter während der Mietdauer neue Nebenkosten einführen, gelten nach Art. 269d Abs. 3 OR dieselben Regeln wie für eine Mietzinserhöhung: Mitteilung auf dem vom Kanton genehmigten Formular, mit Begründung und unter Einhaltung der Fristen. Der Mieterverband vertritt zudem die Auffassung, dass auch Erweiterungen der Hauswartungsleistung ohne Mitteilung auf dem amtlichen Formular nicht zulässig sind, wenn sie zu Mehrkosten führen.

Stockwerkeigentum: andere Regeln

Für Stockwerkeigentum gilt das Mietrecht nicht. Nach Art. 712h ZGB tragen die Stockwerkeigentümer die Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums nach Wertquoten – dazu gehören ausdrücklich auch die Auslagen für Unterhalt, Reparaturen und Erneuerungen der gemeinschaftlichen Teile. Vermietet eine Stockwerkeigentümerin ihre Wohnung, darf sie der Mieterschaft aber wiederum nur die nebenkostenfähigen Anteile weiterverrechnen.

Was Verwaltungen und Hauswartungsfirmen daraus ableiten

Mietvertrag präzise formulieren: Hauswartung, Gartenpflege, Treppenhausreinigung und Winterdienst einzeln aufführen.
Pflichtenheft offenlegen können: Der Mieterverband empfiehlt Mieterinnen und Mietern, Auskunft über die einzelnen Tätigkeiten und den Zeitaufwand zu verlangen.
Rapporte trennen: Hauswartungsfirmen sollten Reinigung, Umgebung und Heizungsbedienung getrennt von Reparaturen, Abnahmen und Pikett rapportieren und fakturieren.
Belege bereithalten: Die Einsicht nach Art. 257b Abs. 2 OR gilt auch für Rechnungen der Hauswartungsfirma.

Geprüfte Hauswartungsfirmen finden Sie im Verzeichnis. Wie sich die Kosten einer Hauswartung zusammensetzen, erklärt der Ratgeber Was kostet eine Hauswartung in der Schweiz?

Was kostet eine Hauswartung in der Schweiz? Abrechnungsmodelle, Kostentreiber und Offertvergleich

Wed, 21 Oct 2026 06:00:00 GMT

Was eine Hauswartung in der Schweiz kostet, lässt sich nicht mit einer Zahl beantworten. Ein Vierfamilienhaus ohne Garten und eine Überbauung mit Tiefgarage, Spielplatz und grosser Umgebung haben völlig verschiedene Pflichtenhefte. Einen öffentlich zugänglichen, methodisch dokumentierten Preisspiegel für Hauswartung haben wir bei unserer Recherche nicht gefunden. Belegbar sind dagegen die Bausteine des Preises: die Lohnuntergrenze aus dem Gesamtarbeitsvertrag, die Regieansätze, die einzelne Firmen veröffentlichen, die Mehrwertsteuer und der Leistungsumfang. Dieser Ratgeber rechnet die Untergrenze vor, zeigt veröffentlichte Ansätze und erklärt, wie Sie Offerten vergleichbar machen.

Wie rechnen Hauswartungsfirmen ab?

In der Praxis kommen vier Modelle vor, oft kombiniert:

Modell	So funktioniert es	Geeignet für	Worauf Sie achten sollten
Monats- oder Jahrespauschale	Fester Betrag für alle Arbeiten im Pflichtenheft	Wiederkehrende Arbeiten wie Treppenhaus, Umgebung, Kehricht	Leistungsverzeichnis mit Intervallen muss Teil des Vertrags sein
Stundenansatz (Regie)	Abrechnung der effektiven Stunden plus Material	Reparaturen, Zusatzarbeiten, unregelmässige Einsätze	Ansatz vorab festlegen, Rapporte mit Datum und Tätigkeit verlangen
Einsatz- oder Bereitschaftspauschale	Grundbetrag für Bereitschaft, dazu ein Betrag pro Einsatz	Winterdienst, Pikettdienst	Auslösung der Einsätze und Zuschläge für Nacht und Wochenende regeln
Anstellung eines Hauswarts	Lohn statt Rechnung; die Eigentümerschaft wird Arbeitgeber	Grosse Liegenschaften mit viel Präsenzbedarf	Sozialversicherungen, Ferien, Stellvertretung und Maschinen einrechnen

Welche Abrechnung beim Winterdienst sinnvoll ist – Bereitschaftspauschale plus Einsatz oder Saisonpauschale –, erklärt die Seite Winterdienst und Schneeräumung.

Was treibt die Kosten?

Die grössten Kostentreiber sind die Zeit vor Ort und die Häufigkeit der Arbeiten. Typische Faktoren:

Grösse und Nutzung: Zahl der Wohnungen, Treppenhäuser und Geschosse, Lift, Gewerbe im Erdgeschoss
Umgebung: Rasen- und Heckenflächen, Bäume, Plätze, Spielplatz, Tiefgarage
Intervalle: wöchentliche oder häufigere Reinigung, Containerdienst an mehreren Abfuhrtagen
Winterdienst: zu räumende Fläche, Handarbeit an Treppen und Rampen, Einsatzzeit am frühen Morgen
Erreichbarkeit: Pikettdienst rund um die Uhr, vereinbarte Reaktionszeiten
Haustechnik: Wärmepumpen, Lüftungsanlagen, Photovoltaik und Zutrittssysteme, die regelmässig kontrolliert werden müssen
Anfahrt: Distanz zwischen Firmenstandort und Liegenschaft

Was eine Stunde mindestens kostet

Hauswartung ist personalintensiv. Für die Reinigung gibt es eine klare Lohnuntergrenze: Der Gesamtarbeitsvertrag für die Reinigungsbranche in der Deutschschweiz ist gemäss der Übersicht des SECO bis 31. Dezember 2029 allgemeinverbindlich erklärt. Er gilt in den Kantonen Zürich, Bern (ohne Berner Jura), Luzern, Uri, Schwyz, Obwalden, Nidwalden, Glarus, Zug, Solothurn, Basel-Stadt, Basel-Landschaft, Schaffhausen, beiden Appenzell, St. Gallen, Graubünden (ohne italienischsprachige Gebiete), Aargau und Thurgau. In der Waadt, in Genf, Freiburg, Neuenburg, im Wallis, im Jura und im Berner Jura gilt stattdessen der GAV für den Reinigungssektor der Westschweiz, laut SECO allgemeinverbindlich bis 31. Dezember 2028. Seine Mindestlöhne sind hier nicht aufgeführt.

Laut Unia gelten in der Deutschschweiz ab 1. Januar 2026 unter anderem folgende Mindestlöhne:

Lohnkategorie	ab 2026	ab 2028
Unterhaltsreinigung	21.40 Fr./Std.	21.95 Fr./Std.
Unterhaltsreinigung mit GAV-Lehrgang	22.90 Fr./Std.	23.45 Fr./Std.
Spezialreinigung	23.40 Fr./Std.	23.95 Fr./Std.

Das sind Basislöhne. Dazu kommen gemäss Unia die Ferienentschädigung (8,33 Prozent), eine Feiertagsentschädigung (1,5 bis 3,1 Prozent je nach Kategorie) und der Anteil am 13. Monatslohn (8,33 Prozent). Unsere Rechnung mit diesen Unia-Zahlen für die Unterhaltsreinigung 2026, Zuschläge einfach addiert:

Bestandteil	tiefer Feiertagssatz (1,5 %)	hoher Feiertagssatz (3,1 %)
Basislohn	21.40 Fr.	21.40 Fr.
Ferienentschädigung 8,33 %	1.78 Fr.	1.78 Fr.
Feiertagsentschädigung	0.32 Fr.	0.66 Fr.
Anteil 13. Monatslohn 8,33 %	1.78 Fr.	1.78 Fr.
Bruttolohn pro Stunde	rund 25.30 Fr.	rund 25.60 Fr.

Ab 2028 ergibt dieselbe Rechnung mit 21.95 Franken Basislohn rund 25.90 bis 26.30 Franken. Noch nicht enthalten sind die Arbeitgeberbeiträge an AHV/IV/EO und ALV, die berufliche Vorsorge, die Unfall- und Krankentaggeldversicherung, Material, Maschinen, Fahrzeuge, Anfahrt, Administration, Ausfallzeiten und Gewinn. Wie hoch diese Anteile in einer Firma sind, ist nicht öffentlich belegt; wir beziffern sie deshalb nicht.

Ob eine Hauswartungsfirma dem Reinigungs-GAV untersteht, hängt von ihrem Tätigkeitsschwerpunkt ab. Als Plausibilitätsprüfung taugt die Rechnung trotzdem: Eine Offerte, deren Stundenpreis kaum über diesen Lohnkosten liegt, sollte Fragen auslösen.

Veröffentlichte Regieansätze: zwei Beispiele

Die meisten Firmen offerieren nur auf Anfrage. Zwei Anbieter haben Preislisten veröffentlicht, die wir im Oktober 2026 abgerufen haben. Beide stammen aus dem Jahr 2024; zwei Listen sind keine Marktübersicht, zeigen aber die Grössenordnung der Regieansätze.

Firma (Sitz)	Leistung	Ansatz	Angaben laut Preisliste
Top Menage Schmid Reinigungen (Frenkendorf BL)	Unterhaltsreinigung, Regie/Pikett tagsüber	58.00 Fr./Std.	Preisliste Hauswartung 2024; exkl. 8,1 % MWST, inkl. Sozialabgaben und Versicherungen
Top Menage Schmid Reinigungen	Handyman / technische Wartung	78.00 Fr./Std.	Zuschläge: Abend 25 %, Samstag 50 %, Sonn- und Feiertag 100 %
Waser Works AG (Urdorf ZH)	Hauswart/Tagesreiniger, mobil mit Firmenfahrzeug	60.00 Fr./Std.	Stand Februar 2024; ob die MWST enthalten ist, steht nicht in der Liste
Waser Works AG	Gärtner / Hilfsgärtner	89.00 / 75.00 Fr./Std.	exkl. Entsorgung Grüngut
Waser Works AG	Techniker	89.00 Fr./Std.	technische Wartung, Reparaturen

Zwischen der GAV-Untergrenze von rund 25 Franken Bruttolohn und einem Regieansatz von 58 bis 60 Franken liegen die oben genannten Arbeitgeber- und Betriebskosten. Für eine Pauschale rechnen Firmen den geschätzten Zeitaufwand pro Tätigkeit mal ihren Ansatz; verlangen Sie deshalb in der Offerte den Zeitaufwand pro Position.

Kosten pro Wohnung

Gesucht wird oft nach den Kosten einer Hauswartung «pro Wohnung». Offeriert wird aber in der Regel pro Liegenschaft. Teilen Sie die Pauschale durch die Zahl der Wohnungen, erhalten Sie einen Betrag, der sich mit der Nebenkostenabrechnung vergleichen lässt. Zwischen verschiedenen Liegenschaften taugt der Wert pro Wohnung aber nur begrenzt als Vergleich: Ein Haus mit grosser Umgebung, Lift und Tiefgarage braucht pro Wohnung mehr Zeit als ein kompaktes Mehrfamilienhaus ohne Garten.

Verlangen Sie in der Offerte getrennte Ansätze für Reinigung, Gartenarbeiten und technische Arbeiten und klären Sie, ob Anfahrt, Material, Maschinen und Mehrwertsteuer inbegriffen sind.

Hauswart anstellen oder Firma beauftragen?

Wer einen Hauswart selbst anstellt, wird Arbeitgeber: Übersteigt der Lohn 2500 Franken pro Jahr, sind laut AHV-Merkblatt 2.04 AHV/IV/EO- und ALV-Beiträge auf dem ganzen Lohn abzurechnen, dazu kommen Unfallversicherung, Ferien und Stellvertretung. Eine Firma rechnet das in ihren Preis ein und stellt Ersatz, wenn jemand ausfällt. Was im Vertrag stehen sollte und wie man kündigt, erklärt der Ratgeber Hauswartvertrag.

Mehrwertsteuer nicht vergessen

Mehrwertsteuerpflichtige Firmen verrechnen den Normalsatz von 8,1 Prozent, der seit 1. Januar 2024 gilt. Kleine Firmen, die nicht steuerpflichtig sind, weisen keine Mehrwertsteuer aus. Vergleichen Sie deshalb immer Beträge mit oder ohne Mehrwertsteuer – nicht gemischt.

Welcher Teil landet in den Nebenkosten?

Bei vermieteten Liegenschaften darf die Vermieterschaft Hauswartkosten nur verrechnen, wenn sie im Mietvertrag als Nebenkosten vereinbart sind (Art. 257a Abs. 2 OR), und nur für Arbeiten, die mit dem Gebrauch zusammenhängen. Reparaturen, Wohnungsabgaben und Pikettdienst gehören laut Mieterinnen- und Mieterverband nicht dazu. Bitten Sie die Firma deshalb, nebenkostenfähige und übrige Leistungen getrennt auszuweisen und zu rapportieren. Die Einzelheiten erklärt der Ratgeber Hauswartung als Nebenkosten.

So machen Sie Offerten vergleichbar

Pflichtenheft vorgeben: Alle Anbieter offerieren auf dieselben Tätigkeiten, Flächen und Intervalle.
Besichtigung verlangen: Seriöse Firmen offerieren erst nach einem Rundgang.
Zeitaufwand und Ansatz verlangen: Wie viele Stunden pro Tätigkeit, zu welchem Ansatz? So sehen Sie, ob ein tiefer Preis auf weniger Stunden oder auf einem tieferen Ansatz beruht.
Pauschale und Regie trennen: Was ist inbegriffen, was kostet eine Zusatzstunde, was das Material?
Winterdienst und Pikett separat ausweisen: Bereitschaft, Einsatzpreis, Zuschläge.
Stellvertretung klären: Wer kommt bei Ferien und Krankheit?
Rapporte festlegen: Datum, Tätigkeit, Zeitaufwand – getrennt nach Nebenkostenfähigkeit.
Mehrwertsteuer und Laufzeit prüfen: Brutto oder netto? Welche Kündigungsfrist?

Eine Vorlage für das Leistungsverzeichnis finden Sie im Ratgeber Pflichtenheft für die Hauswartung. Geprüfte Firmen finden Sie im Verzeichnis der Hauswartungsfirmen, nach Leistung oder Standort gefiltert.